不動産投資の数字のマジック

こんにちは！！！
投資家あおやまです。
カンボジアだろうが日本だろうが不動産投資は最初の購入価格でほぼ決まります。

なぜリスクの高いカンボジアで不動産投資をするのか？
それは安いからであって高かったら誰も買いません。
でもどう考えても高いのに相場を知らないために業者の口車に乗せられて高値掴みをしている人をたくさん見かけます。
どんなに需要と供給のバランスがおかしな状況でも安く入手していれば賃料を下げるなど何とでもなります。
それを高値で買っていたらどうしようもありません。
普通に考えたらそんな状況では買値よりも高く売る事は出来ないですからね。
まあ普通じゃない事が起こるのがカンボジアでもありますが（笑）

なぜこうも簡単に騙されてしまうのか？
そのマジックのからくりはこうです。

不動産投資の基本は賃料を求める事から始めます。
利回り　＝　年間賃料　÷　購入価格
これを表面利回りと呼びます。
この年間賃料が重要です。

カンボジアの不動産投資は基本プレビルド（直訳すると、 『建築前』とか『建設前』）で販売されます。
ですので基準となる年間賃料はあくまで想定となります。
その想定賃料を上げるのです。
この数字が上がると結果として想定利回りが上がり投資として良く見えてしまいます。

実際には賃料から諸経費を引いて、購入価格には手数料や税金などの諸経費をプラスします。
これを実質利回りと呼びますが業者はあえてこの数字を教えない場合があります。
ちゃんと伝えていたらいい業者さんかもしれません。

昨年まで販売していたBKK1のコンドミニアムはワンベッドルームの販売時の想定賃料が1500ドル程度だったと記憶しています。最近完成して募集を開始しましたが1250ドルから募集していて全然埋まっていません。
1500ドル×12ヶ月で18000ドル　それを購入金額の15万ドルで割ると表面利回りは12%となるので悪くない投資になります。
それが実際には1250ドルで計算すると表面利回り10%程度。
さらに経費を引いて実質利回りは１０％以下になるのであまり良い投資とは言えませんね？

これでもまだ埋まっていないのですから更に値下げが必要になる可能性があります。
あくまで販売時は実際には賃貸をしていない想定賃料ですから実際の賃料が違ってたとしても嘘はついていないと言うのが彼らの言い訳です。

こんな状況を見ていると人様の夢に水を差す事はしないと心に決めていてもついつい言っちゃいそうになります。
そういう時は冷静に判断出来るように根拠となる数字をお教えしてご自身で気付いてもらえる様にしています。
そういった数字の根拠を知りたい方は以下の弊社サイトをご覧ください。
http://www.angkor-home.com/
弊社ではプノンペン内のほぼ全てを網羅した賃貸業を収益のメインとしています。
ですので賃料相場を良く理解しています。

高級な物件ばかりでは無く１００ドル程度の価格から仲介しています。
そうしないと相場を把握しているとは言えないからです。
これは私の持論ですが賃料相場を把握しない状態で物件の売買なんて到底出来ません。
だから私はカンボジアで不動産業を始めるにあたって賃貸の仲介業から始めたのです。

弊社では既にプノンペンの賃料相場を把握しているのでどの物件が良いかを判断出来ます。
そんな情報がほしい方はお問い合わせ下さい。
その時によって無ければ無いと言いますし、案内出来る良い物件があるかもしれません。
良い物件の条件は人に拠っても違うので色々と教えて頂けると幸いです。

投資家あおやま