自宅を買うか？ 不動産投資を先にするか？

こんにちは！
投資家あおやまです。
Facebookで見ていると日本はめっきり寒くなってきた様ですね。
カンボジアは半袖で快適に過ごせるので帰るのが嫌になる今日この頃です。

さて今回はカンボジアのコンドミニアム価格についての考察です。
私が最初にカンボジアにきた時に思った事は、正直言って高いなと思いました。
単に感覚的な物ではなく、投資ですから賃料相場や建築価格に対して計算した上での評価です。

今回はその考察をどうやってやっているのかというところをお話しします。

不動産の査定方法には大きく分けて積算法と収益還元法の2種類があります。
積算は、建築価格から割り出される物です。
収益還元法は、賃料がいくらであるからこれぐらいの利回りが出ると計算できる物です。

日本でのマンション販売は、通常土地4割、建物4割、広告費1割、利益1割残ればいい方という厳しい業界です。
その価格と比較してどうなのか？というところから始めてみましょう。

カンボジアのRC構造の建築価格は平米辺り500ドルから550ドル程度と言われています。
先日見てきたカンボジア一等地の74平米のワンルームコンドミニアムの販売価格は20万ドルからでした。
かなり強気な価格設定です。

これを積算で見ていくとしましょう。
まず建築価格550ドル×74=40700
土地値はかなりばらつきがありますが平米3000ドルと高めで計算、実際の土地面積と総戸数が分からないので一戸当たり多めで5平米として計算しましょう。
3000ドル×5=15000ドル
この土地と建物を足すと一戸当たり55700ドルという建築価格が出てきます。
もちろんこれに内装をどこまで入れるかによっても金額は変わってきます。

開発業者さんもリスクを取ってカンボジアに出るのですから利益3割くらいは理解出来ます。
カンボジアですから何があるのか分からないので余裕を持ってさらに1-2割程度は許容範囲でしょう。
上記の理由から、かなりざっくりとですが111,400ドル以下なら妥当な価格設定と言えるでしょう。
これを20万ドルから売っている。
しかもそれなりに売れてしまうのは狂気としか思えません。

さて、では気を取り直して収益還元法で見ていくとしましょう。
開発会社さんの話では賃料想定を1000ドルで計算しているとの事。
これ1000ドルは普通に借り手が付くでしょうね。
相場に合った悪くない案内です。
ちなみにこの物件のモデルルームはこんな感じです。
http://www.angkor-home.com/sale/S-00000201
以前の同じような条件の物件で1600ドルで貸せると豪語していたデキャッ○ルさんとは大きな違いです。
��実際は1000ドルから1200ドル程度になってます）

では毎月の賃料を1000ドルで計算すると1000ドル×12カ月ですから年間賃料は12000ドルです。
12000÷販売価格200000ドル=0.06　パーセントに直すと年間表面利回りは6％です。
この販売価格にさらにVAT(付加価値税)と内装費、設備費がプラスされますから、さらに利回りは下がります。
銀行に1年定期で預けると金利6％以上出る国でこれでは投資する価値がありません。

これはタイムリーな案件という事もあってちょっと高めの物件を選びましたが、ここまでではないとしても似たような物件ばかりで高いなと思ってたのです。

では次に私がお勧めしている日系コンドミニアム　J-Towerを見てみましょう。
上記ほどではないですがプノンペンの中心街に近く好立地な物件です。
広さ45平米　プール　ジム付など条件はほぼ同じになります。

同じように積算を出してみましょう。
建築価格45平米×550ドル=24750ドル
土地面積が少し狭いので3平米で出して9000ドルとします。
土地と建物を足すと33750ドル
同じような感じで価格設定すると67500ドルになりました。
販売価格は58000ドルからになりますので積算で計算して納得出来る価格設定だと思います。
さらに日本基準に近づける為に部材を自社で輸入しているので実際の建築価格は他社さんよりも高くなると予想していますのでその分でもお得感がありますね。

では次に収益還元法で見てみるとします。
私の想定賃料は650ドルから850ドル程度を予想しています。
2年後の完成時にどうなっているか断言は出来ませんが、これは現在の周辺相場から見ても妥当な数字だと思います。

650ドル×12カ月=7800ドル
7800ドル÷販売価格58000ドル=0.1344827586206897　これをパーセントに直すと表面利回り約13.44％ですね。
上層階は88000ドルですから850×12カ月=10200ドル
10200ドル÷販売価格88000ドル=0.1159090909090909　これをパーセントに直すと表面利回り約11.6％となります。
もちろんこれから登記費用とVAT10％(付加価値税)と内装設備が追加されるので実際はこれよりも下がりますが新築でこれなら悪くない投資だねとなるのです。

しかも土地を既に確保して資金面でも安心できるから、新興国でよくある本当に建つのかどうか不安という物件ではなくちゃんと建つ確率が高いですし権利関係もしっかりしています。
これで根拠なくお勧めしている訳ではないというところが理解できるかなと思います。

これよりも投資として利回りが良いのは無いのか？という問い合わせを頂きますが答えはあります。
しかし、本当に建つのか不安だったり、権利関係がソフトタイトルのみだったりと色々と不安な点があります。
新興国ですから、そういったリスクを取って高利回りを追及していくのはありだと思いますが、カンボジアにきてまで利回り6％なんて誰が買うかって感じですよね。
業者は利益が桁違いなので当然売りたいでしょうがね。

ただ単に私が見つけられなかっただけかもしれませんが、私がカンボジアにきた当初はそんな高額物件しか無かったのです。
今はかなりの物件を見つけてますのでお問合せ頂ければ案内可能です。
私の中でお勧め出来るのは現在数社あります。

逆に言うとこれだけ売り物件がある中で数社しかないという事ですので皆さまくれぐれもお気を付けを！
もしカンボジア不動産投資に興味がある方は以下のリンクからぜひお問い合わせください。
お問合せフォーム
以上参考になれば幸いです。

投資家あおやま
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