不動産投資初心者が何から始めたら良いかその具体的な方法
2016年の日本は不動産投資ブームと言うか凄い勢いで収益不動産が売れています。2017年もその流れが続くと言われています。
その中でまず投資初心者が何から始めたら良いかといった質問が私のところにも寄せられています。
不動産投資初心者のための最初の一歩
私が不動産投資に興味を持ったのがもう今から13年以上前になります。
その当時は今ほど書籍が充実して無かったのでほとんど手探り状態でした。
ですので、致命的では無いですが知ってたら避けられた小さな失敗を何度も経験しています。
そんな失敗を避ける為に、今は書籍が充実しているのでまずはひたすら本を読むのが良いでしょう。
不動産投資関連の本を最低20-30冊程度は読みましょう。
10冊も読めば実はどれも同じ様な事を言っているのが分かってくると思います。
最初の一歩は本を読む
でもどんなに書籍を読んでも分からない事があります。
それはどの本も著者はこうやったよと自分の経験を語っている事がほとんどなので、どうやって自分に当てはめて考えるのかが分からないのです。
学生でもできたとか、主婦でも出来たとか色々とありますが、学生起業で既に収入ありまして、それで融資がついて物件が買えましたとか言われても普通の学生には再現出来ません。
主婦でも連帯保証人であるご主人の収入が良ければ潤沢な自己資金と融資が使えます。
逆に自営業の方で融資を使うのは業績が良ければ可能ですが普通では厳しいです。
当時の私の様に学歴も無い、派遣社員で定職も無い、自己資金も無い(借金ならあり)状態で出来る投資法なんてのがあったら私が教えてほしいくらいです。
結局採用した戦略はサラリーマンになって数年耐えるでしたからね。
持っていたコネをフル活用して入社した会社は、オランダに本社がある会社でグループを含めた従業員数が約8万4,000人もいるモンスター企業だったのは狙ってたとは言え幸いでした。
その間に株式投資で自己資金を増やして、3年間信用を積み重ねて融資を使って4500万円の1棟収益物件から不動産投資をスタートしました。
現在は不動産投資から得る収入が労働収入を上回ったのでサラリーマンを引退してカンボジアの不動産仲介事業に傾倒している最中です。
ちょっと脱線しましたが、書籍では著者がどういう戦略で不動産投資をしたがが分かっても、結局今の自分の状況に当てはめて手持ちのカードでどういう勝負が出来るのか？ここが書いてないんです。
まず考えなきゃいけないのがどういった方向性で投資をするのか？
融資が使えるのか使えないのか？
使える自己資金はいくらか？
どういう不動産案件を狙うか？
RC？ 木造？ 鉄骨？
築年数はそれぞれ何年まで許容出来るか？
都心部なのか？ 地方なのか？
融資が使えるのか使えないのか？
融資が使えるのであれば利回りは多少は低くても良いかもしれません。
以下に同じ利回りでちょっとシミュレーションしてみます。
①5000万円100％融資 利回り10% 毎年500万円の収入
②500万円自己資金 利回り10% 毎年50万円の収入
①の場合は30年ローンで想定して銀行への支払が200万円程度なら十分ありでしょう。
そうすると、残りのキャッシュフローで300万円ですから悪くない投資となります。
引退する目安が年収1000万円以上だと仮定すると4棟同じような案件を買えばゴール達成です。ただこれが融資期間が20年になってしまうと銀行支払いが増えてしまいます。
②の場合は毎年50万円は嬉しいけど、それだけでは生活は出来ないですよね？
そうなると利回り10％で100%融資と同じキャッシュフローを得ようと思ったら同じような案件が後6件必要になります。引退の目安が年収1000万円以上だと仮定すると同じような案件を20回繰り返す必要があります。
（注）修繕積立などはざっくりとした計算なので省いています。
使える自己資金はいくらか？
これは人によって様々だと思います。
私の友人の一人は27歳の時に不動産投資を開始しましたが、その時点で1000万円以上の自己資金を持ってました。逆に私は彼と誕生日は2週間しか違わないのですが、同じ時期に不動産投資を始めようと思いましたが、自己資金ゼロの借金ありでした。
自己資金が無い状態での融資はほぼ無理だと思って下さい。
何故なら銀行はお金が無い人にはお金は貸しません。
お金が無いから借りに銀行に行くのですが、実際はお金がない人には貸しません。
よほど良い物件ならともかくですがこれが現実です。
東日本大震災の数ヶ月後に、東北で融資してもらった物件は表に出てない物件で、価格は2450万円でしたが、大手M銀行さんに3000万円くらいで落ち着きそうですがいくらまで融資可能ですか？と登記簿を持って打診してみた所2400万円まで可能と回答を頂きそのまま話を進めました。利回り20%以上で現在までほぼ満室の素敵な物件でした（笑）
そんなケースはありますが物件次第という所です。それに当時銀行口座にはそれなりの現金があったというのも大きいでしょう。ですので自己資金が全くない場合は、基本は難しいと思った方が良いです。まずは自己資金を増やしましょう。
自己資金が少ない人にはこんな戦略もあります。
ただ結局ボロ物件がゆえに余計な出費がかかってしまう可能性があるのでかなりの勉強と事前リサーチが必要です。
基本的に投資出来る物は世の中に時間とお金の2つしか無いと私は思っています。
お金が無いなら無いで勉強して、リサーチに時間を使って徹底的に調べ上げるべきです。
お金があるならそのお金で優秀なコンサルタントを雇えば良いわけです。
RC？ 木造？ 鉄骨？
それぞれにメリット・デメリットがあります。
木造物件は法定耐用年数が22年と短いですが、価格は安いし、修繕も安いというメリットがあります。ただ法定耐用年数が短いと言うことは銀行が評価し難いと言うことです。
正しくメンテナンスしていれば22年を経過しても十分使えますが、銀行からの評価がなければ融資を付けて買うことが出来ません。
融資が付きにくい事から、買い手が少なくなる分利回りが高くなる傾向が高いので、自己資金を投入するつもりの人には正しくメンテナンスされた程度の良い木造物件を探すのはありですが、売却は上記と同じ理由で難しくなるので出口戦略は慎重に見極めが必要です。
RC物件は法定耐用年数が47年と長い分融資期間が長く取れます。
しかし、価格は高く、修繕も高額になる可能性がありますが、修繕費用を資産計上したり減価償却期間が長く取れたり税法上のメリットが色々とあります。
ただ銀行からの評価は高く出る傾向があるため、融資を付けて買うならお勧めな戦略です。
鉄骨物件は、法定耐用年数が34年と中間なことから、木造物件とRC物件のそれぞれ中間だと思って頂ければ基本OKです。実際はもうちょっと複雑ですがここでは省きます。
あと軽量鉄骨造(法定耐用年数19年)と言うのがあるので注意が必要です。
築年数はそれぞれ何年まで許容出来るか？
これはどこまでリスク許容度を広げるかという問題です。
ほぼ土地の値段で建物も付いてくるのであればリスクは低くなって良いですが、実際は土地の値段+建物の値段になりますので築年数が古く、建物の値段が高いほどリスクが上がります。あとは融資を使う場合は、築年数が古いほど融資期間が伸びません。
ですので、どこまでリスクを許容するかという問題です。
築古物件 リスクは高いが利回りが高い
築浅物件 リスクは低いが利回りが低い
逆に築古物件で修繕がきちんとされていたり、築浅物件で値段が安いなどが見つかれば素敵です。築古で利回りも低いなんて物件には間違っても手を出しては行けません。
都心部なのか？ 地方なのか？
これは個人的な意見ですが、億単位の投資をするのであれば都心部での投資をお勧めしますが、もし数百万円から数千万円程度であれば、地方都市での投資をお勧めします。
これには理由があって、初心者であればあるほど、魑魅魍魎が跋扈する都心部での投資は危険です。
都心部は値段が利回りに対して高く、競争が激しいです。
良い物件は直ぐに売れてしまいます。
地方に行けば競争は少ないし、探せば価格が安いのがある。
そんなプレミアムな投資案件を見つけましょうというオススメ戦略です。
都心部のメリットとしては流動性が高く売るときに、よほどの高値掴みをしていなければほぼ同じ値段で売却が可能です。
その点、地方都市では、流動性が低く売却が難しくなるので考慮が必要ですが、高い利回りを望むのであれば地方投資は有効な手段です。
ただし、地方都市で問題になるのが融資の問題です。
なぜ地方は需要はそこそこあるのに供給が少ないか？
これには理由があり、地方は土地値が安い為にある程度の現金を入れないとアパート等は建てられません。だからある程度の需要があるのに供給が低いエリアがあったりします。
周辺物件の入居率は確実に調べてくださいね！
たまに、大○建託さんの事務所が近隣にあり、物件建てまくって入居率50%近くまで落ちているのにまだ更に建てようとしているとかとんでもない地方があります。
サラリーマンでそこそこの年収があって融資を使える人限定ですが、初心者にお勧めな戦略が、こちらの「儲かる不動産投資は、地図から探せ!」
伊藤邦生 (著)
私の不動産投資の師匠が出している書籍ですので、かなりまともです。
長々と書いてきましたが、要は何が言いたいかと言うと自分に合った戦略を立てて投資に望んで下さいと言いたいだけです。書籍ではこう言ったけど今の自分に出来る投資はなんだろうか？これが最初の一歩です。
当時の私にとってはそれがヤフオクだったし、個人事業主登録だったし、色々とあったのですが、この記事が今出来る事を最大限活かして投資戦略を立てる一助となれば幸いです。
先日私の友人でもある27歳の若者の人生で一番最初の投資は、私がカンボジアでオススメしている利回り予測で30％を超えて、上手く行けばさらに50％行けるかしれない可能性を秘めたJファームモンドルキリプロジェクトを選択しました。その友人にチャレンジャーだなーと話してましたがリスクを取れるのは若い内だけですからその戦略は十分ありです。
カンボジアの投資はカントリー・リスクを考慮して高利回りじゃないと魅力がないですから、日本には無い高利回りを望むのであればJファームモンドルキリプロジェクトはありだとは思いますけど、リスクを考慮出来る方限定です。
最後までお読み頂きましてありがとうございます！
Jファームモンドルキリプロジェクトの詳細は以下のリンクから
http://www.xn--l8jq0nxa1046csvioo8e.com/2016/07/30.html
投資家あおやま
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その中でまず投資初心者が何から始めたら良いかといった質問が私のところにも寄せられています。
不動産投資初心者のための最初の一歩
私が不動産投資に興味を持ったのがもう今から13年以上前になります。
その当時は今ほど書籍が充実して無かったのでほとんど手探り状態でした。
ですので、致命的では無いですが知ってたら避けられた小さな失敗を何度も経験しています。
そんな失敗を避ける為に、今は書籍が充実しているのでまずはひたすら本を読むのが良いでしょう。
不動産投資関連の本を最低20-30冊程度は読みましょう。
10冊も読めば実はどれも同じ様な事を言っているのが分かってくると思います。
最初の一歩は本を読む
でもどんなに書籍を読んでも分からない事があります。
それはどの本も著者はこうやったよと自分の経験を語っている事がほとんどなので、どうやって自分に当てはめて考えるのかが分からないのです。
学生でもできたとか、主婦でも出来たとか色々とありますが、学生起業で既に収入ありまして、それで融資がついて物件が買えましたとか言われても普通の学生には再現出来ません。
主婦でも連帯保証人であるご主人の収入が良ければ潤沢な自己資金と融資が使えます。
逆に自営業の方で融資を使うのは業績が良ければ可能ですが普通では厳しいです。
当時の私の様に学歴も無い、派遣社員で定職も無い、自己資金も無い(借金ならあり)状態で出来る投資法なんてのがあったら私が教えてほしいくらいです。
結局採用した戦略はサラリーマンになって数年耐えるでしたからね。
持っていたコネをフル活用して入社した会社は、オランダに本社がある会社でグループを含めた従業員数が約8万4,000人もいるモンスター企業だったのは狙ってたとは言え幸いでした。
その間に株式投資で自己資金を増やして、3年間信用を積み重ねて融資を使って4500万円の1棟収益物件から不動産投資をスタートしました。
現在は不動産投資から得る収入が労働収入を上回ったのでサラリーマンを引退してカンボジアの不動産仲介事業に傾倒している最中です。
ちょっと脱線しましたが、書籍では著者がどういう戦略で不動産投資をしたがが分かっても、結局今の自分の状況に当てはめて手持ちのカードでどういう勝負が出来るのか？ここが書いてないんです。
まず考えなきゃいけないのがどういった方向性で投資をするのか？
融資が使えるのか使えないのか？
使える自己資金はいくらか？
どういう不動産案件を狙うか？
RC？ 木造？ 鉄骨？
築年数はそれぞれ何年まで許容出来るか？
都心部なのか？ 地方なのか？
融資が使えるのか使えないのか？
融資が使えるのであれば利回りは多少は低くても良いかもしれません。
以下に同じ利回りでちょっとシミュレーションしてみます。
①5000万円100％融資 利回り10% 毎年500万円の収入
②500万円自己資金 利回り10% 毎年50万円の収入
①の場合は30年ローンで想定して銀行への支払が200万円程度なら十分ありでしょう。
そうすると、残りのキャッシュフローで300万円ですから悪くない投資となります。
引退する目安が年収1000万円以上だと仮定すると4棟同じような案件を買えばゴール達成です。ただこれが融資期間が20年になってしまうと銀行支払いが増えてしまいます。
②の場合は毎年50万円は嬉しいけど、それだけでは生活は出来ないですよね？
そうなると利回り10％で100%融資と同じキャッシュフローを得ようと思ったら同じような案件が後6件必要になります。引退の目安が年収1000万円以上だと仮定すると同じような案件を20回繰り返す必要があります。
（注）修繕積立などはざっくりとした計算なので省いています。
使える自己資金はいくらか？
これは人によって様々だと思います。
私の友人の一人は27歳の時に不動産投資を開始しましたが、その時点で1000万円以上の自己資金を持ってました。逆に私は彼と誕生日は2週間しか違わないのですが、同じ時期に不動産投資を始めようと思いましたが、自己資金ゼロの借金ありでした。
自己資金が無い状態での融資はほぼ無理だと思って下さい。
何故なら銀行はお金が無い人にはお金は貸しません。
お金が無いから借りに銀行に行くのですが、実際はお金がない人には貸しません。
よほど良い物件ならともかくですがこれが現実です。
東日本大震災の数ヶ月後に、東北で融資してもらった物件は表に出てない物件で、価格は2450万円でしたが、大手M銀行さんに3000万円くらいで落ち着きそうですがいくらまで融資可能ですか？と登記簿を持って打診してみた所2400万円まで可能と回答を頂きそのまま話を進めました。利回り20%以上で現在までほぼ満室の素敵な物件でした（笑）
そんなケースはありますが物件次第という所です。それに当時銀行口座にはそれなりの現金があったというのも大きいでしょう。ですので自己資金が全くない場合は、基本は難しいと思った方が良いです。まずは自己資金を増やしましょう。
自己資金が少ない人にはこんな戦略もあります。
ただ結局ボロ物件がゆえに余計な出費がかかってしまう可能性があるのでかなりの勉強と事前リサーチが必要です。
基本的に投資出来る物は世の中に時間とお金の2つしか無いと私は思っています。
お金が無いなら無いで勉強して、リサーチに時間を使って徹底的に調べ上げるべきです。
お金があるならそのお金で優秀なコンサルタントを雇えば良いわけです。
RC？ 木造？ 鉄骨？
それぞれにメリット・デメリットがあります。
木造物件は法定耐用年数が22年と短いですが、価格は安いし、修繕も安いというメリットがあります。ただ法定耐用年数が短いと言うことは銀行が評価し難いと言うことです。
正しくメンテナンスしていれば22年を経過しても十分使えますが、銀行からの評価がなければ融資を付けて買うことが出来ません。
融資が付きにくい事から、買い手が少なくなる分利回りが高くなる傾向が高いので、自己資金を投入するつもりの人には正しくメンテナンスされた程度の良い木造物件を探すのはありですが、売却は上記と同じ理由で難しくなるので出口戦略は慎重に見極めが必要です。
RC物件は法定耐用年数が47年と長い分融資期間が長く取れます。
しかし、価格は高く、修繕も高額になる可能性がありますが、修繕費用を資産計上したり減価償却期間が長く取れたり税法上のメリットが色々とあります。
ただ銀行からの評価は高く出る傾向があるため、融資を付けて買うならお勧めな戦略です。
鉄骨物件は、法定耐用年数が34年と中間なことから、木造物件とRC物件のそれぞれ中間だと思って頂ければ基本OKです。実際はもうちょっと複雑ですがここでは省きます。
あと軽量鉄骨造(法定耐用年数19年)と言うのがあるので注意が必要です。
築年数はそれぞれ何年まで許容出来るか？
これはどこまでリスク許容度を広げるかという問題です。
ほぼ土地の値段で建物も付いてくるのであればリスクは低くなって良いですが、実際は土地の値段+建物の値段になりますので築年数が古く、建物の値段が高いほどリスクが上がります。あとは融資を使う場合は、築年数が古いほど融資期間が伸びません。
ですので、どこまでリスクを許容するかという問題です。
築古物件 リスクは高いが利回りが高い
築浅物件 リスクは低いが利回りが低い
逆に築古物件で修繕がきちんとされていたり、築浅物件で値段が安いなどが見つかれば素敵です。築古で利回りも低いなんて物件には間違っても手を出しては行けません。
都心部なのか？ 地方なのか？
これは個人的な意見ですが、億単位の投資をするのであれば都心部での投資をお勧めしますが、もし数百万円から数千万円程度であれば、地方都市での投資をお勧めします。
これには理由があって、初心者であればあるほど、魑魅魍魎が跋扈する都心部での投資は危険です。
都心部は値段が利回りに対して高く、競争が激しいです。
良い物件は直ぐに売れてしまいます。
地方に行けば競争は少ないし、探せば価格が安いのがある。
そんなプレミアムな投資案件を見つけましょうというオススメ戦略です。
都心部のメリットとしては流動性が高く売るときに、よほどの高値掴みをしていなければほぼ同じ値段で売却が可能です。
その点、地方都市では、流動性が低く売却が難しくなるので考慮が必要ですが、高い利回りを望むのであれば地方投資は有効な手段です。
ただし、地方都市で問題になるのが融資の問題です。
なぜ地方は需要はそこそこあるのに供給が少ないか？
これには理由があり、地方は土地値が安い為にある程度の現金を入れないとアパート等は建てられません。だからある程度の需要があるのに供給が低いエリアがあったりします。
周辺物件の入居率は確実に調べてくださいね！
たまに、大○建託さんの事務所が近隣にあり、物件建てまくって入居率50%近くまで落ちているのにまだ更に建てようとしているとかとんでもない地方があります。
伊藤邦生 (著)
長々と書いてきましたが、要は何が言いたいかと言うと自分に合った戦略を立てて投資に望んで下さいと言いたいだけです。書籍ではこう言ったけど今の自分に出来る投資はなんだろうか？これが最初の一歩です。
当時の私にとってはそれがヤフオクだったし、個人事業主登録だったし、色々とあったのですが、この記事が今出来る事を最大限活かして投資戦略を立てる一助となれば幸いです。
先日私の友人でもある27歳の若者の人生で一番最初の投資は、私がカンボジアでオススメしている利回り予測で30％を超えて、上手く行けばさらに50％行けるかしれない可能性を秘めたJファームモンドルキリプロジェクトを選択しました。その友人にチャレンジャーだなーと話してましたがリスクを取れるのは若い内だけですからその戦略は十分ありです。
カンボジアの投資はカントリー・リスクを考慮して高利回りじゃないと魅力がないですから、日本には無い高利回りを望むのであればJファームモンドルキリプロジェクトはありだとは思いますけど、リスクを考慮出来る方限定です。
最後までお読み頂きましてありがとうございます！
Jファームモンドルキリプロジェクトの詳細は以下のリンクから
http://www.xn--l8jq0nxa1046csvioo8e.com/2016/07/30.html
投資家あおやま
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○東建託は超有名ですね。私も所にも来ました。うたい文句は○○年一括借上。
ReplyDelete愚直に足で稼ぐ のが鉄則ですね。沖縄の胡椒ファンより
赤嶺さん
Deleteコメントありがとうございます。
ローラー作戦で営業かけて凄い勢いで建ててきますからね。うちの物件も大○建託さんの事務所が近隣に出来たら直ぐに売却するつもりです（笑）