【続報１修正済み】外国人でもカンボジアで土地が買える？【Q & A】
こんにちは！！！
投資家あおやまです。
先日の記事公開からかなりの問い合わせを頂いています。
中には私の様に滞在ではなく通いですが、私がカンボジアに来る２０１２年よりも以前からカンボジアに通っている方からの質問も頂いています。
それだけ、魅力的ということでしょうね。
カンボジアにこんな商品がないから、日本で小口でコインパーキング買ってましたとの事。
ちなみに先日の記事はこちら
【10名限定】外国人でもカンボジアで土地が買える？
https://投資家あおやま.com/2020/05/10.html
頂いた質問に回答しておきました。
Cana Trust社 とは？ ＊【修正】この会社を使わないで、日本人弁護士の先生に依頼する予定です。
正式名を英語で：CANA TRUST CO., LTD.
クメール語名：កាណា ត្រាស ឯ.កのカンボジアの会社です。
カナディアバンクの子会社とのふれこみですが、裏を取ろうとすると難しいのがカンボジアです。
商務省のホームページで確認する限りですが、4名のディレクター名のうち2名ががカナディアバンクのディレクターと同名ですので関連があると思われます。
(一人は登録されている電話番号が同じなので確実に同一人物です。)
商務省のページですと資本関係までは残念ながらわかりません。
商務省のホームページはこちら
https://www.businessregistration.moc.gov.kh/
■土地にその他の権利を設定することは可能ですか？
土地そのものの権利の名義は、信託受託者になります。
日本でも信託の場合の名義人は信託受託者になりますね。
今回の場合はCana Trust社になりますが、流れとしては、売り主と買い主との売買契約があり、その売買契約の買い主名義は購入者となります。
そして買い主さまとの信託契約に基づいて、信託受託者名義での土地所有となります。
基本的には日本の法律とそれほど変わらないかと思われますが、参考までに以下に日本語のわかりやすいサイトを添付しておきます。
https://www.christy.co.jp/shintaku/
このページにかかれている様な信託受益権の売買については可能かどうかも含めて確認しておきます。
■10口集まってはじめて、取得の方向になるのですか？
基本その様に考えていますが、海外の土地という事である程度のリスクのある不動産になりますので分散したほうが良いと思ったまでです。
もちろん一人で数口、あるいは全部買いたいという方がいれば問題ありません。
■このスキームが確立すれば今後もこの様な土地の販売情報は出てくるのでしょうか？
難しい質問ですね。
基本は、ただの売買契約に、信託契約をつけているだけなので売り主さん次第というのが正直なところですが、お金持ちであればあるほど、訳のわからない事を言ってくるのがカンボジアでは一般的(あくまでも私の感想です)で正直この様な売り主さまに出会える事が奇跡だと個人的には思います。
中には、「紙に書いてある事(契約書)よりも口頭で言ったことの方が重要なんだー」（直訳）と言い出す方までいますからね。なんのための契約書？と思ったのは言うまでもない(笑)
当然出てくればまたやりたいですが、売り主様次第でかなりレアな案件だと思います。
それに出てきたとしても価格面でここまで有利になることは無いと予想されます。
■参考までにあおやまさんが購入された近隣の土地の情報を教えて下さい。
私が購入した土地はさらに奥地で、６メートル道路に接道しています。１区画はさんで隣に１５メートル道路になる予定の土地と接していますが、ソフトタイトルです。
場所はこの辺りです。
https://www.google.com/maps/place/11%C2%B042'29.0%22N+104%C2%B045'39.6%22E/@11.7066459,104.758707,17z
通常カンボジア人が買う場合の販売方法は、５メートル×２０メートルの１００平方メートルを分割支払いで購入します。私が買った土地の場合は、最初に３００ドルの手付金を支払い、残りを２４ヶ月かけて１００ドルずつ支払い、合計で２７００ドル支払うというのが私が知る限りで最安値の部類です。看板（上記の場合には２０００ドルとなっていました）に出ている価格は一括で支払った時の価格が表に出ていますが、実際の支払いになると分割の場合は、金利分が加算されて高くなるのが通常です。
ちなみに私が買った時は、上記の売買価格ですが一括で支払った場合はいくらになるか？
そして４区画一括で買ったらいくらになるか？ で値引き交渉しています。
そこで、大幅な値引きがあり１区画１９００ドル、平米単価では１９ドルとなっていますが、あくまでもソフトタイトルで、接道している道路が６メートル幅と狭いので安いですが、ここからさらにハードタイトルを取得する事などを考えるともっと高額になると予想されます。
今カンボジアでは、全土でハードタイトルの発行を進めています。
ハードタイトル化が進めば売買が容易になると推測されますので、土地値はもっと高くなっていくと推測しています。
さらに今回と同じスキームで外国人が入ってくれば尚更ですね。
ただ売却先が基本カンボジア人に限定されますのである程度の上限はあると思いますが、収入が増えてくれば自然と土地値は上がると予想しています。
個人的には、盛り土するなど整地費用を考えると原価があり、これ以上下がる可能性は少ないので、損をする投資ではないかなと思いますし、現在のプノンペンの様に平米あたり数百ドルになれば面白いことになるかなと予想しています。
インカムゲイン(工場や倉庫などに賃貸に出すなどはありえなくもない)は無いですが、キャピタルゲインを狙うのであればコンドミニアム投資よりも狙いやすい投資になると思います。
私の友人から送られてきた画像ですが、カンボジアの港町シアヌークビルの２０１４年と２０１９年を比較した画像が面白かったので添付しておきます。
まずは２０１４年(この画像が２０１４年かは定かではないですが、私が２０１４年に行った時は似たような感じだった記憶があります。)
画像参照：Sihanoukville forum Cambodia
そして次に２０１９年 ライオンの像がある事でかろうじて同じ場所だと判明できるくらいですね。
画像参照：Sihanouk Ville Travel & Tours ２０１９年８月５日投稿
わずか５年間の比較画像ですが、本当にこうなったら楽しいですが、さてどうなるか？
他にも質問などがあれば、確認しておきます。
お気軽にお問い合わせ下さい。
投資家あおやま
投資家あおやまです。
先日の記事公開からかなりの問い合わせを頂いています。
中には私の様に滞在ではなく通いですが、私がカンボジアに来る２０１２年よりも以前からカンボジアに通っている方からの質問も頂いています。
それだけ、魅力的ということでしょうね。
カンボジアにこんな商品がないから、日本で小口でコインパーキング買ってましたとの事。
ちなみに先日の記事はこちら
【10名限定】外国人でもカンボジアで土地が買える？
https://投資家あおやま.com/2020/05/10.html
頂いた質問に回答しておきました。
Cana Trust社 とは？ ＊【修正】この会社を使わないで、日本人弁護士の先生に依頼する予定です。
正式名を英語で：CANA TRUST CO., LTD.
クメール語名：កាណា ត្រាស ឯ.កのカンボジアの会社です。
カナディアバンクの子会社とのふれこみですが、裏を取ろうとすると難しいのがカンボジアです。
商務省のホームページで確認する限りですが、4名のディレクター名のうち2名ががカナディアバンクのディレクターと同名ですので関連があると思われます。
(一人は登録されている電話番号が同じなので確実に同一人物です。)
商務省のページですと資本関係までは残念ながらわかりません。
商務省のホームページはこちら
https://www.businessregistration.moc.gov.kh/
■土地にその他の権利を設定することは可能ですか？
土地そのものの権利の名義は、信託受託者になります。
日本でも信託の場合の名義人は信託受託者になりますね。
今回の場合はCana Trust社になりますが、流れとしては、売り主と買い主との売買契約があり、その売買契約の買い主名義は購入者となります。
そして買い主さまとの信託契約に基づいて、信託受託者名義での土地所有となります。
基本的には日本の法律とそれほど変わらないかと思われますが、参考までに以下に日本語のわかりやすいサイトを添付しておきます。
https://www.christy.co.jp/shintaku/
このページにかかれている様な信託受益権の売買については可能かどうかも含めて確認しておきます。
■10口集まってはじめて、取得の方向になるのですか？
基本その様に考えていますが、海外の土地という事である程度のリスクのある不動産になりますので分散したほうが良いと思ったまでです。
もちろん一人で数口、あるいは全部買いたいという方がいれば問題ありません。
■このスキームが確立すれば今後もこの様な土地の販売情報は出てくるのでしょうか？
難しい質問ですね。
基本は、ただの売買契約に、信託契約をつけているだけなので売り主さん次第というのが正直なところですが、お金持ちであればあるほど、訳のわからない事を言ってくるのがカンボジアでは一般的(あくまでも私の感想です)で正直この様な売り主さまに出会える事が奇跡だと個人的には思います。
中には、「紙に書いてある事(契約書)よりも口頭で言ったことの方が重要なんだー」（直訳）と言い出す方までいますからね。なんのための契約書？と思ったのは言うまでもない(笑)
当然出てくればまたやりたいですが、売り主様次第でかなりレアな案件だと思います。
それに出てきたとしても価格面でここまで有利になることは無いと予想されます。
■参考までにあおやまさんが購入された近隣の土地の情報を教えて下さい。
私が購入した土地はさらに奥地で、６メートル道路に接道しています。１区画はさんで隣に１５メートル道路になる予定の土地と接していますが、ソフトタイトルです。
場所はこの辺りです。
https://www.google.com/maps/place/11%C2%B042'29.0%22N+104%C2%B045'39.6%22E/@11.7066459,104.758707,17z
通常カンボジア人が買う場合の販売方法は、５メートル×２０メートルの１００平方メートルを分割支払いで購入します。私が買った土地の場合は、最初に３００ドルの手付金を支払い、残りを２４ヶ月かけて１００ドルずつ支払い、合計で２７００ドル支払うというのが私が知る限りで最安値の部類です。看板（上記の場合には２０００ドルとなっていました）に出ている価格は一括で支払った時の価格が表に出ていますが、実際の支払いになると分割の場合は、金利分が加算されて高くなるのが通常です。
ちなみに私が買った時は、上記の売買価格ですが一括で支払った場合はいくらになるか？
そして４区画一括で買ったらいくらになるか？ で値引き交渉しています。
そこで、大幅な値引きがあり１区画１９００ドル、平米単価では１９ドルとなっていますが、あくまでもソフトタイトルで、接道している道路が６メートル幅と狭いので安いですが、ここからさらにハードタイトルを取得する事などを考えるともっと高額になると予想されます。
今カンボジアでは、全土でハードタイトルの発行を進めています。
ハードタイトル化が進めば売買が容易になると推測されますので、土地値はもっと高くなっていくと推測しています。
さらに今回と同じスキームで外国人が入ってくれば尚更ですね。
ただ売却先が基本カンボジア人に限定されますのである程度の上限はあると思いますが、収入が増えてくれば自然と土地値は上がると予想しています。
個人的には、盛り土するなど整地費用を考えると原価があり、これ以上下がる可能性は少ないので、損をする投資ではないかなと思いますし、現在のプノンペンの様に平米あたり数百ドルになれば面白いことになるかなと予想しています。
インカムゲイン(工場や倉庫などに賃貸に出すなどはありえなくもない)は無いですが、キャピタルゲインを狙うのであればコンドミニアム投資よりも狙いやすい投資になると思います。
私の友人から送られてきた画像ですが、カンボジアの港町シアヌークビルの２０１４年と２０１９年を比較した画像が面白かったので添付しておきます。
まずは２０１４年(この画像が２０１４年かは定かではないですが、私が２０１４年に行った時は似たような感じだった記憶があります。)
画像参照：Sihanoukville forum Cambodia
そして次に２０１９年 ライオンの像がある事でかろうじて同じ場所だと判明できるくらいですね。
画像参照：Sihanouk Ville Travel & Tours ２０１９年８月５日投稿
わずか５年間の比較画像ですが、本当にこうなったら楽しいですが、さてどうなるか？
他にも質問などがあれば、確認しておきます。
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